Ki fizeti a javítást a dubai albérletben

Kié a felelősség a karbantartásért Dubai ingatlanbérlés esetén?

A Dubaiban élők és dolgozók számára az egyik leggyakoribb kérdés az ingatlanbérlés kapcsán, hogy ki felelős a karbantartási munkákért: a bérlő vagy a tulajdonos? Bár a válasz jogi szempontból viszonylag egyértelmű, a gyakorlatban sokszor félreértésekhez, vitákhoz vezet, különösen akkor, ha a bérleti szerződés nem szabályozza egyértelműen a karbantartási kötelezettségeket. Nézzük meg részletesen, mit mond erről a hatályos dubai jogszabály, és hogyan érdemes a gyakorlatban eljárni.

A vonatkozó törvény: 26/2007. számú törvény

Dubai emírségben a bérbeadók és bérlők közötti viszonyt a 26/2007. számú törvény szabályozza, amely kimondja, hogy alapesetben a tulajdonos köteles gondoskodni az ingatlan karbantartásáról. Ez a kötelezettség különösen azokra a meghibásodásokra, károkra és rendellenességekre vonatkozik, amelyek akadályozzák a bérlőt abban, hogy rendeltetésszerűen használja az ingatlant.

A törvény 16. cikke így fogalmaz:

„Eltérő megállapodás hiányában a bérbeadó felel az ingatlan karbantartásáért, valamint minden olyan hiba kijavításáért, amely akadályozza a bérlőt a rendeltetésszerű használatban.”

Ez azt jelenti, hogy a bérbeadó (tulajdonos) kötelessége a fő rendszerek – mint például a légkondicionáló, vízvezeték, elektromos hálózat, nyílászárók – karbantartása és javítása, amennyiben ezek meghibásodása nem a bérlő hibájából történik.

A kisebb karbantartás kérdése

A gyakorlatban azonban sokszor felmerül, hogy a tulajdonos ragaszkodik ahhoz, hogy az „apróbb” karbantartásokat – például izzócsere, csöpögő csap, eltömődött lefolyó – a bérlő végezze el. Ez gyakran a bérleti szerződésben is rögzítésre kerül.

A törvény ezt a kérdést is érinti: a 19. cikk szerint a bérlő köteles az ingatlant „jó gazda módjára” használni, és gondoskodni róla, mintha a sajátja lenne. Emellett:

„A bérlő köteles elvégezni azokat a helyreállításokat, amelyekben megállapodtak, vagy amelyek a bérlőre szokásosan hárulnak.”

Ez alapján a kisebb javítások – ha szokásjogi alapon a bérlő feladata – átháríthatók, különösen ha erről a szerződésben külön rendelkezés van.

Mi számít „kisebb” javításnak?

Erre nincs jogszabályban pontosan meghatározott lista, de az általános gyakorlat szerint ide tartoznak például:

Izzók, elemek cseréje

Csapok tömítéseinek javítása

Dugulás elhárítása, ha nem a fő rendszerben van a hiba

Fali kapcsolók cseréje

Fontos azonban, hogy a közműrendszerek meghibásodása, mint például egy központi klímaberendezés hibája vagy a fővízvezeték törése, nem tartozik ide, ezek a tulajdonos felelősségi körébe esnek.

Mi történik, ha a bérlő javítaná meg a hibát?

A törvény szerint a bérlő csak a tulajdonos írásos engedélyével végezhet bármilyen karbantartást vagy javítást, különösen, ha az beavatkozást igényel az ingatlan szerkezetébe vagy rendszereibe. Emellett, ha a munka engedélyköteles, akkor az illetékes hatóságok jóváhagyását is be kell szerezni.

Ez különösen fontos akkor, ha a bérlő például:

Le akarja cserélni a légkondicionálót

Át akarja alakítani a fürdőszobát

Falat szeretne bontani vagy felhúzni

A 19. cikk egyértelműen kimondja:

„A bérlő nem végezhet semmilyen átalakítást vagy karbantartást az ingatlanon a tulajdonos engedélye és a hatósági jóváhagyások megszerzése nélkül.”

Mi történik vitás esetben?

Ha a bérlő és a tulajdonos között vita alakul ki a karbantartási kötelezettségek kapcsán, az ügyet a Dubai Rental Dispute Settlement Centre elé lehet vinni. Ez a hatóság az, amely az ilyen jellegű vitákban döntést hoz – jellemzően a bérleti szerződés szövege és a hatályos törvények alapján.

Fontos, hogy a bérlő dokumentálja a hibákat, és írásban (lehetőleg emailen vagy WhatsApp-on keresztül) értesítse a tulajdonost, lehetőleg fotókkal és dátumokkal ellátva. Ha a tulajdonos nem reagál, ez erősíti a bérlő pozícióját a hatóság előtt.

Összegzés: ki mit tegyen?

A dubai bérleti törvények alapvetően a bérlőt védik, ha karbantartásról van szó. Az alapszabály tehát az, hogy a tulajdonos feladata minden olyan javítás és karbantartás, amely a rendeltetésszerű használatot akadályozza, és nem a bérlő hibájából ered.

A bérlő feladata ezzel szemben az ingatlan rendeltetésszerű, tisztességes használata, valamint az apróbb, napi szintű karbantartási feladatok elvégzése – de csak akkor, ha ezekről a szerződés rendelkezik, vagy ha szokásjogi alapon ez elvárható.

A legfontosabb: mindig legyen világos és részletes bérleti szerződés, amely kifejezetten szabályozza a karbantartási felelősségeket. Ez nemcsak a kellemetlen viták elkerülése miatt fontos, hanem jogilag is biztonságot nyújt mindkét fél számára.

(A cikk forrása Dubai Rent Law alapján.)