Egyértelmű jogi döntés a dubai ingatlanpiacon

Szolgáltatási díj fizetési kötelezettség Dubai-ban: akkor is fizetni kell, ha még nem vetted át az ingatlant

Dubai ingatlanpiaca dinamikus, sokszor gyors ütemben fejlődő terület, ahol a szabályozás gyakran próbál lépést tartani az új helyzetekkel. Az egyik visszatérő vitapont a szolgáltatási díjak (service charges) fizetéséhez kapcsolódik, különösen akkor, ha a tulajdonos még nem vette át hivatalosan az ingatlant. Ezt a helyzetet most egy új döntéssel tisztázta a Dubai Bérleti Viták Központja (Rental Disputes Center), amely egyértelművé tette: a tulajdonosnak akkor is kötelessége fizetni a közös költségeket, ha még nem történt meg az ingatlan hivatalos birtokbaadása — különösen, ha a késedelem a vevő hibájából történt.

Miért volt szükség a döntésre?

Az elmúlt években számos vitás ügy keletkezett abból, hogy az ingatlanfejlesztők a vevői hátralékok miatt nem adták át időben a lakásokat vagy üzlethelyiségeket. Ezekben az esetekben sokáig nem volt világos, hogy a közös területek karbantartásához, üzemeltetéséhez kapcsolódó díjakat a fejlesztőnek vagy a vevőnek kell-e viselnie, főleg akkor, ha a tulajdonjog még nem került átvezetésre. A bizonytalanság gyakran vezetett pénzügyi veszteségekhez, peres ügyekhez, és negatív hatással volt az ingatlanpiac stabilitására is.

A legfrissebb eset során olyan ingatlanokról volt szó, amelyek részletfizetéses konstrukcióban keltek el, és bár a vevők minden részletet kifizettek, az ingatlan még nem került át hivatalosan a nevükre. Ezzel párhuzamosan a fejlesztő visszatartotta az átadást hátralékos díjakra hivatkozva, miközben az ingatlan már használatra alkalmas volt. Ilyen helyzetekben a fejlesztő sem akarta vállalni a szolgáltatási díjakat, és a vevők is visszautasították azok megfizetését — patthelyzet alakult ki.

Mit mond az új döntés?

A Dubai Rental Disputes Center a General Authority for Unifying Principles szervezethez fordult a kérdés tisztázása érdekében. Az ő értelmezésük szerint az a személy (vevő), akinek neve szerepel az ingatlan előzetes nyilvántartásában (preliminary register), köteles a szolgáltatási díjak megfizetésére onnantól kezdve, hogy az épület elkészült, vagy attól a naptól, amikor a fizetési kötelezettségeit nem teljesítette. Ez a döntés független attól, hogy az ingatlan ténylegesen átadásra került-e, vagy sem.

A cél ezzel az, hogy a közös épületrészek, például liftek, recepció, biztonsági szolgálat, parkoló, világítás, medence és egyéb közös szolgáltatások fenntartása folyamatos és zavartalan maradjon, valamint hogy ne a többi, szabályosan fizető tulajdonosra háruljanak azok a költségek, amelyeket egyes vevők nem akarnak viselni.

Jogszabályi háttér

Az értelmezés alapját a 2019-es (6-os számú) törvény adja, amely a közös tulajdonú ingatlanok kezelését és az azokhoz kapcsolódó költségek viselését szabályozza. A törvény szerint a közös területek működtetésének és karbantartásának finanszírozása vagy a fejlesztő, vagy az aktuális tulajdonos feladata — attól függően, hogy az adott egység eladott-e vagy sem. A szolgáltatási díjak az üzemeltető cégekhez kerülnek, akik ezekből biztosítják a folyamatos működést és karbantartást.

A mostani döntés azért jelentős, mert egyértelmű jogi precedenst teremt olyan helyzetekre, amikor az ingatlan már kész, de az átvétel késlekedik, különösen a vevő mulasztása miatt.

A gyakorlatban mit jelent ez a tulajdonosoknak?

Az új szabályozás alapján minden vevőnek érdemes fokozott figyelmet fordítani arra, hogy időben teljesítse pénzügyi kötelezettségeit, különösen, ha a birtokbaadás még nem történt meg. Ellenkező esetben a szolgáltatási díjak összeadódnak, és később jogi úton érvényesítik azokat — ráadásul a birtokbaadást is veszélyeztethetik. Fontos megjegyezni, hogy a díjfizetési kötelezettség független a lakás tényleges használatától, tehát nem lehet arra hivatkozni, hogy „még nem költöztem be”.

A döntés egyben megnyugvást is jelent a fejlesztők és a már ott lakó tulajdonosok számára, mivel biztosítja, hogy ne nekik kelljen állniuk a késlekedő tulajdonosok miatt kieső szolgáltatási díjakat.

Statisztikák és hatékonyság

A Dubai Rental Disputes Center a 2024-es év során 49,817 végrehajtási ügyet zárt le, amelyek közös tulajdonhoz kapcsolódtak. Emellett 443 egyezségi megállapodást is jóváhagytak a második negyedévben, összesen 190,7 millió dirham értékben, átlagosan hat napos ügyintézési idővel. Ezek az adatok is jól mutatják, hogy a központ hatékonyan és gyorsan igyekszik kezelni az ingatlanpiac kihívásait.

Összegzés

Az újonnan kihirdetett jogértelmezés jelentős mérföldkő Dubai ingatlanpiacán. Világos és határozott üzenetet küld minden vásárlónak: a szolgáltatási díj nem köthető kizárólag a birtokbaadás pillanatához, hanem a pénzügyi kötelezettségek és az épület készültségi szintje is meghatározó. Ez az értelmezés nemcsak a fejlesztőknek és üzemeltetőknek kedvez, hanem a többi tulajdonosnak is, akiknek így nem kell a nem fizetők helyett átvállalniuk a közös költségek egy részét.

A döntés egyúttal segíti az ingatlanpiaci stabilitást és hosszú távon hozzájárul a transzparens, jogbiztonságon alapuló működéshez, ami mind a vevők, mind a fejlesztők érdeke. Dubai ezzel újabb lépést tett egy kiszámíthatóbb és fenntarthatóbb ingatlanpiaci környezet felé.

(A cikk forrása Dubai Rental Disputes Center közleménye alapján.)