Vásárlói szokások diktálják a piaci tempót Dubaiban

A fogyasztói viselkedés formálja át az UAE ingatlan-, kiskereskedelmi és logisztikai piacát

Az Egyesült Arab Emírségek új gazdasági ciklusba léptek, amelyet nem csupán a beruházási volumenek vagy a népességnövekedés hajt, hanem egy sokkal finomabb, mégis erőteljes tényező: a fogyasztói viselkedés. Az emberek döntései – arról, hogy mit vásárolnak, hol vásárolnak, milyen technológiákat használnak, mit esznek, és hogyan keresik a kényelmet – egyre mélyebben alakítják át az UAE teljes gazdasági és ingatlanstruktúráját.

Ez az új korszak nemcsak az ingatlanpiac bővüléséről, hanem annak átrendeződéséről is szól. A lakóingatlanoktól kezdve a kiskereskedelmi egységeken át a raktárakig minden szegmens új igényekhez igazodik. A piac dinamikája nem a múlt trendjein, hanem a jelenleg élő és vásárló emberek konkrét választásain alapul.

Kettős sebességű fogyasztói piac

A NielsenIQ legfrissebb jelentése szerint az UAE-ben egy különleges, úgynevezett “kettős sebességű” fogyasztói piac alakult ki. Miközben világszerte sok országban az infláció hatására visszafogottabb költési hajlandóság tapasztalható, az UAE-ben egyszerre növekszik a prémium és az olcsóbb termékkategóriák iránti kereslet.

A napi fogyasztási cikkek (FMCG) piaca 7,7%-kal bővült. Különösen a prémium élelmiszerek, wellness-termékek és élményalapú árukörök mutattak kiemelkedő növekedést. Ugyanakkor a megfizethető termékkategóriák is több mint 20%-os bővülést produkáltak. Ez azt mutatja, hogy a vásárlók tudatosabbak, és termékkategóriánként különbözőképpen döntenek. Egyik nap prémium technológiát vesznek, másnap pedig olcsóbb alapélelmiszert.

Ez a rugalmas fogyasztói döntéshozatal komoly kihívást jelent a márkáknak és gyártóknak: nem elég egyetlen célcsoportra fókuszálni. Szükség van többrétegű, differenciált portfóliókra, amelyek képesek egyszerre megszólítani az árérzékeny és a minőséget előnyben részesítő vásárlókat is.

Technológiai döntések és tartósság iránti igény

A technológiai és tartós fogyasztási cikkek piaca szintén jelentős növekedést mutatott – 6,9%-os bővüléssel. A prémium technológiai termékek 7,5%-kal, a középkategóriás 6%-kal, míg az olcsóbb termékek 3,6%-kal növekedtek. Az UAE vásárlói tehát hajlandók hosszú távon gondolkodni, ha például telefonról, háztartási gépről vagy laptopról van szó – még akkor is, ha egyéb kategóriákban tudatosan spórolnak.

Az omni-channel kereskedelem előretörése

Az UAE kiskereskedelmi szektora egyre inkább az „omni-channel” modell mentén működik. A NielsenIQ adatai szerint bár a hagyományos bolti eladás továbbra is dominál, az e-kereskedelem részesedése már eléri a 11,9%-ot az FMCG termékek piacán – ez a szám a legmagasabbak között van a régióban. A technológiai és tartós termékek esetében az online vásárlások aránya már meghaladja az egyharmadot.

Ez a trend nemcsak vásárlási szokásokat változtat meg, hanem az ingatlanpiacot is. Több „dark store”-ra, mikrologisztikai központra és multifunkciós üzlethelyiségre van szükség, amelyek egyszerre működnek bemutatóteremként és átvételi pontként. A vásárló elvárja, hogy amit online lát, azt akár azonnal át is tudja venni – legyen szó egy plázában lévő üzletről vagy egy okostelefonos applikációról.

A kiskereskedelmi ingatlan új arca

A Deloitte elemzése szerint a dubai kiskereskedelmi piac is jelentős átalakuláson megy keresztül. 2025 és 2027 között várhatóan 6%-kal nőnek a teljes kiskereskedelmi eladások, amelyet nemcsak a népességnövekedés és a turizmus élénkülése, hanem az új típusú vásárlási élmények és hibrid modellű értékesítési formák is hajtanak.

A fizikai üzletek szerepe átalakul: már nem csak termékek kihelyezéséről szólnak, hanem márkakommunikációs terekké válnak. A látogatók kapcsolatot akarnak kialakítani a márkával, ki akarják próbálni a termékeket, élményt keresnek – amit az online tér nem tud nyújtani. Ez új típusú kiskereskedelmi terek kialakítását vonja maga után, ahol a kereskedelem keveredik kultúrával, életmóddal és szórakozással.

Emellett a fenntarthatóság is egyre fontosabb: LEED minősítésű épületek, energiatakarékos rendszerek és zöld megoldások válnak alapelvárássá. Ez nemcsak a vásárlói igényekre adott válasz, hanem összhangban áll az UAE nemzeti fenntarthatósági céljaival is.

Logisztikai ingatlan: az új befektetési sztár

A kiskereskedelmi szektor mellett a logisztikai ingatlanok fejlődése is robbanásszerű. A raktárak, disztribúciós központok iránti kereslet – főként az e-kereskedelem térnyerése miatt – drámaian megnőtt.

Három tényező alakítja ezt a folyamatot:

1. Utolsó mérföldes szállítás – a gyors házhozszállítás miatt a raktárakat egyre közelebb telepítik városi központokhoz (pl. Al Quoz, Dubaj South, Jebel Ali).

2. Teljesítési központok bővülése – a nagy szereplők, mint az Amazon és a Noon, folyamatosan bővítik kapacitásaikat.

3. Technológiai innováció – modern raktárakban már mesterséges intelligencia és automatizált rendszerek segítik a működést.

A fejlesztők reagálnak ezekre az igényekre: olyan ingatlanokat hoznak létre, amelyek képesek hűtött tárolásra, gyors osztályozásra és nagy sűrűségű árukezelésre. Ezek a létesítmények nem csupán logisztikai eszközök, hanem befektetési célpontokká váltak.

Lakóingatlan: továbbra is stabil és erős

A Deloitte adatai szerint a dubaji lakóingatlan piac lendülete nem csökkent. 2024-ben az átlagos négyzetláb ár 20%-kal emelkedett, elérve az 1,597 dirhamot. Az eladások 44%-a a másodlagos piacon történt, ami a befektetői és lakossági bizalom erősödését jelzi.

A bérleti hozamok is növekedtek, elérve a 6,7%-ot. Dubailand, Meydan és International City területein például 39–46%-os éves bérleti díj emelkedést tapasztaltak. A családbarát villaövezetek, sorházak és hosszú távú lakhatásra alkalmas projektek iránti kereslet továbbra is magas.

Egy új gazdasági térkép születése

A NielsenIQ és a Deloitte adataiból egyértelműen látható, hogy az UAE gazdasága ma már nem régi sablonok szerint működik. Nem egyetlen irányba mozduló piacról, hanem rétegzett, gyorsan alkalmazkodó, fogyasztói döntések által formált ökoszisztémáról van szó.

A prémium termékek iránti kereslet növekszik, miközben a megfizethetőség továbbra is fontos szempont. Az online vásárlás mindennapossá vált, a logisztikai ingatlanpiac pedig új iparággá nőtte ki magát. A kiskereskedelmi formátumok élménnyé alakulnak, miközben a lakóingatlan piac stabilan fejlődik.

A jövő UAE-je nem makrogazdasági trendek vagy nemzetközi utánzás mentén alakul. Hanem azok által, akik itt élnek, vásárolnak, kattintanak, rendelnek és választanak – minden egyes nap. Az ingatlanfejlesztők, befektetők és szolgáltatók számára ez nem kihívás, hanem lehetőség: felzárkózni egy új típusú fogyasztóhoz, aki gyorsabb, tudatosabb és befolyásosabb, mint valaha.

(A cikk forrása NielsenIQ legfrissebb jelentése alapján.)