Túlkínálat hozhat árcsökkenést Dubai egyes kerületeiben

Stúdió és 1 hálószobás lakások árainak csökkenése várható Dubai öt kerületében – Mit jelent ez a bérlőknek és befektetőknek?

Dubai népessége 2023-ban átlépte a 4 millió főt, és ezzel új mérföldkőhöz érkezett az Egyesült Arab Emírségek legdinamikusabban fejlődő városa. Az új lakosok tömegei – köztük hosszú távra érkező külföldiek és stabil, otthonteremtésben gondolkodó befektetők – új lendületet adtak a lakóingatlan-piacnak. Ugyanakkor az elemzők most arra figyelmeztetnek, hogy az apróbb lakások, különösen a stúdiók és az 1 hálószobás apartmanok árai és bérleti díjai bizonyos közösségekben nyomás alá kerülhetnek. Nézzük meg, miért.

Erős kereslet, de nem mindenütt egyforma

Bár az általános kereslet továbbra is erős, és az újonnan átadott lakások nagy részét hosszú távon itt élők és végfelhasználók vásárolják meg, nem minden piaci szegmens érintett egyformán. A nagyobb, több hálószobás lakások, valamint a villák és sorházak továbbra is stabil árakon kelnek el, köszönhetően a kiegyensúlyozott kínálatnak és a prémium lokációk iránti erős keresletnek. Ezzel szemben a kisebb lakások, különösen ott, ahol jelentős új fejlesztések zajlanak, könnyen túlkínálatba fordulhatnak.

Öt érintett közösség: hová figyelj most?

A piaci elemzések szerint különösen öt dubai negyedben figyelhető meg jelentős stúdió és 1 hálószobás apartman kínálat:

Jumeirah Village Circle (JVC) / Jumeirah Village Triangle (JVT)

Dubai South

Mohammed Bin Rashid City (MBR City)

Business Bay

Dubailand Residence Complex

Ezekben a kerületekben nemcsak nagy számban folynak jelenleg is építkezések, de a bejelentett, 2026 és 2030 közötti átadások száma is magas – mintegy 400,000 új egység van jelenleg építés alatt vagy bejelentve, ezek közel fele az említett öt területen koncentrálódik.

Mire számíthatunk az árakban?

A Cushman & Wakefield Core elemzői arra hívják fel a figyelmet, hogy az új kínálat közel 66%-a stúdiókból és 1BHK (egy hálószobás) egységekből áll, ami növeli az ilyen típusú ingatlanok túltermelési kockázatát. Ez azt eredményezheti, hogy a közeljövőben – különösen a 2026 utáni időszakban – ezeknek az ingatlanoknak az ára és bérleti díja csökkenni kezdhet, különösen azokban a kerületekben, ahol az új kínálat koncentrálódik.

Miért nem érinti ez a villákat?

Érdekes ellentét, hogy míg az apartmanpiacon a kínálat jelentősen nő, addig a villák és sorházak aránya az új építkezésekben alacsony – mindössze 14% körüli. Ez az aránytalanság tovább erősíti a villák árazásának stabilitását, sőt, hosszabb távon akár áremelkedést is generálhat a prémium szegmensben. A jelenlegi piaci megoszlás szerint a teljes lakásállomány 80%-a apartman, 20%-a villa, az új projektek viszont ennél még nagyobb mértékben fókuszálnak az apartmanokra.

Mik a mélyebb mozgatórugók?

A 2023-as 5,2%-os népességnövekedés – ami 208,000 új lakost jelent – organikus növekedést mutat, nem pedig rövid távú spekulációt. Ez kedvező jel a hosszú távú befektetők számára. Ugyanakkor a növekedési ütem fokozatosan normalizálódik: míg 2023-ban 22%-os éves áremelkedés volt tapasztalható, ez 2024-re 18%-ra, majd 2025-re várhatóan 13%-ra csökken. Ez a lassulás nem összeomlást, hanem piacérési folyamatot tükröz.

Hogyan hat ez a bérlőkre?

Azok a bérlők, akik stúdió vagy egy hálószobás lakást keresnek a fenti kerületekben, akár kedvezőbb bérleti díjakkal is szembesülhetnek a következő években. Az új projektek versenyt generálnak, így a meglévő tulajdonosok kénytelenek lehetnek árat csökkenteni, hogy vonzóbbá tegyék lakásaikat. Ez jó hír lehet azoknak, akik korábban nehezen tudtak belépni a piacra – például pályakezdőknek, egyedülálló szakembereknek vagy távmunkában dolgozóknak.

És mit jelent ez a befektetőknek?

A kisebb lakásokba történő befektetés jelenleg csak akkor lehet vonzó, ha az adott projekt prémium lokációban van, kiváló szolgáltatásokat nyújt és hosszú távon is fenntartható bérlői keresletet tud kiszolgálni. Az általános üzenet az, hogy a piacon való eligazodás egyre nagyobb körültekintést igényel. A “bármi megéri, csak Dubai-ban legyen” hozzáállás már nem működik automatikusan.

Összegzés

Dubai lakáspiaca továbbra is dinamikus, de fokozatosan belép az érési szakaszába. A következő években az új fejlesztések főként a kisebb lakásokat érintik, így ezen a szegmensen belül túlkínálat és ebből adódó árcsökkenés is várható, különösen öt kiemelt kerületben. A bérlőknek ez lehetőséget jelenthet kedvezőbb árú otthon megtalálására, a befektetőknek viszont alaposabb tervezést igényel minden új projekt. A hosszú távú siker kulcsa most már nem pusztán a lokáció, hanem a projekt összminősége, célcsoport-megfelelés és időzítés.