Piaci korrekció várható a dubai ingatlanpiacon

UAE ingatlanpiac: várható enyhe árcsökkenés 2026-2028 között

Az Egyesült Arab Emírségek ingatlanpiaca – különösen Dubai városa – az elmúlt öt évben elképesztő növekedésen ment keresztül. A lakásárak történelmi csúcsokat döntöttek, az eladási tranzakciók száma pedig soha nem látott szintet ért el. Most azonban egy új időszak következik, amelyet a piac fokozatos hűlése és az árak mérsékelt csökkenése jellemezhet – legalábbis ezt vetíti előre a Moody’s nemzetközi hitelminősítő legújabb elemzése.

Több lakás, lassuló árnövekedés

A Moody’s előrejelzése szerint a következő 12-18 hónapban enyhe árcsökkenés várható az UAE ingatlanpiacán, különösen a dubai apartmanpiacon belül. A háttérben nem gazdasági visszaesés, hanem éppen ellenkezőleg: egy dinamikus lakosságnövekedés és ennek következtében bővülő kínálat áll. 2026 és 2028 között mintegy 180 000 új lakóegység kerül piacra Dubain belül – ez évi átlagosan 60 000 lakást jelent, ami kétszerese az elmúlt évek 30–40 000 közötti éves átlagának.

Bár az új lakások zömét feltehetően felszívja majd a növekvő népesség és a kisebb háztartások felé való elmozdulás, a középkategóriás stúdiók és egy hálószobás lakások esetében még így is túlkereslet alakulhat ki. Ez mérsékelheti az áremelkedés ütemét, sőt egyes szegmensekben árcsökkenéshez is vezethet.

Fejlesztők óvatosabbá válhatnak

A várható túlkínálat és az ebből fakadó nyomás miatt a fejlesztők az elkövetkező időszakban várhatóan visszafogják az új projektek elindítását. A Moody’s szerint az új értékesítési volumenek csökkenni fognak, és ez a tendencia akár évekre is meghatározó lehet. A szilárd pénzügyi alapokkal rendelkező, hitelminősítéssel bíró fejlesztők ettől függetlenül stabilak maradnak, mivel jelentős előértékesítési bevételeik és előre ütemezett fizetési terveik kellő biztonságot adnak számukra.

A diverzifikáció irányába fordulhat a figyelem

A nagy fejlesztők, amelyek az elmúlt évek során erőteljes pénzáramot generáltak, most olyan kihívással néznek szembe, hogy a hazai újrabefektetési lehetőségek nem tudják maradéktalanul lekötni a rendelkezésre álló tőkét. Ezért egyre több szereplő kezd érdeklődni a földrajzi diverzifikáció iránt, különösen fejlettebb, de ingatlankínálati problémákkal küzdő országokban.

Ennek egyik példája az, hogy egy jelentős UAE-fejlesztő már belépett az ausztrál piacra, és Sydney-ben nyitott irodát, ahol több projektet is terveznek Új-Dél-Wales államban. A cél, hogy a dubaihoz hasonló ingatlanfejlesztési tapasztalatokat és pénzügyi háttérrel rendelkező modelleket exportálják olyan piacokra, ahol sürgős megoldásokat keresnek a lakhatási problémák enyhítésére.

Finanszírozás és kockázatok

A UAE ingatlanfejlesztők 2023 óta közel 12 milliárd dollár értékben bocsátottak ki iszlám kötvényeket (sukuk), hagyományos kötvényeket, illetve hibrid instrumentumokat. Ezen kívül jelentős finanszírozási forrást jelentenek az ügyfelek által az off-plan – tehát előértékesített – projektekre fizetett részletek, valamint a telektulajdonosokkal közös fejlesztések és a külső befektetők által biztosított saját tőke.

A nagyobb szereplők stabil likviditással rendelkeznek, és képesek ellenállni a piaci lassulásnak. A kisebb fejlesztők számára azonban a finanszírozási és kivitelezési kockázatok fokozottabbak, különösen, ha nem rendelkeznek hosszú távú értékesítési stratégiával vagy megerősített projektportfólióval.

Mi várható hosszú távon?

Bár rövid távon – 12-18 hónapon belül – mérsékelt korrekció következhet be a dubai ingatlanárakban, a hosszú távú kilátások továbbra is pozitívak. A demográfiai növekedés, az állandósuló gazdasági aktivitás és a magasan képzett külföldiek beáramlása továbbra is vonzóvá teszi az UAE-t, különösen Dubait, mint befektetési és lakhatási célpontot.

A fejlesztőknek azonban alkalmazkodniuk kell az új piaci realitásokhoz: differenciáltabb termékekre, pontosabb célzásra és konzervatívabb projektindításra lesz szükség. Emellett egyre nagyobb szerepet kap majd a digitális értékesítés, a fenntarthatósági szempontok beépítése, és a nemzetközi piacokon való jelenlét.

Záró gondolat

A Moody’s előrejelzései alapján a következő másfél év inkább a konszolidáció és újratervezés időszaka lesz az UAE ingatlanpiacán. Az elmúlt évek gyors árnövekedése után most egy stabilabb, kiszámíthatóbb szakasz következik, amely hosszú távon tovább erősítheti a térség befektetői hitelességét és kiszámíthatóságát – különösen, ha a fejlesztők bölcsen sáfárkodnak a rendelkezésre álló pénzügyi és piaci előnyökkel.