Kié marad a közös villa válás után Dubaiban

Ingatlanmegosztás válás esetén az UAE-ben: mi történik a közösen lakott villa sorsa Dubaiban?

Az Egyesült Arab Emírségekben, különösen Dubai városában élő külföldi párok esetében gyakran felmerül a kérdés, hogy mi történik a közösen lakott ingatlannal, ha a házasság válással végződik. A helyzet különösen összetett lehet, ha az egyik fél nevén van a villa, míg a másik fél anyagilag is hozzájárult a fenntartásához vagy a jelzálog törlesztéséhez. Az ilyen élethelyzetek nemcsak érzelmileg, hanem jogilag is érzékenyek, ezért fontos, hogy a kérdést a dubai jogszabályok alapján alaposan megértsük.

A tulajdonjog alapja: a DLD által kiállított tulajdoni lap

A dubai ingatlanokra vonatkozó jogi keretrendszert a Dubai Land Department (DLD) szabályozza, amely az ingatlan-nyilvántartás vezetéséért, valamint a hivatalos tulajdoni lapok kiállításáért felel. A jogszabály 22. és 24. cikke szerint a DLD által kiadott tulajdoni lap abszolút bizonyító erejű dokumentumnak minősül a tulajdonjog megállapításában. Ez annyit jelent, hogy kizárólag az számít jogi tulajdonosnak, akinek a neve a tulajdoni lapon szerepel – függetlenül attól, hogy a házasság során ki mennyiben járult hozzá az ingatlan költségeihez.

Például, ha egy villa kizárólag a férj nevére van bejegyezve, akkor a jog szerint ő az egyedüli tulajdonos, és elvben őt illeti meg a kizárólagos használat joga is. Ez még abban az esetben is igaz lehet, ha a feleség éveken át közösen lakott ott a családdal, és akár anyagilag is hozzájárult a törlesztéshez.

Mi történik válás esetén?

Váláskor a tulajdonjog továbbra is azon személy nevén marad, akit a DLD tulajdonosként nyilvántart. Ez azonban nem jelenti automatikusan azt, hogy a másik fél – különösen a gyermekekkel együtt élő szülő – azonnal köteles elhagyni az ingatlant.

A dubai bíróság a válás során mindig figyelembe veszi a gyermekek érdekeit. Ha a gyermekek felügyeleti joga az édesanyánál marad, a bíróság ideiglenes intézkedésként elrendelheti, hogy az anya a gyerekekkel továbbra is ott lakhasson a villában – még akkor is, ha az hivatalosan a férj nevén van. Ez azonban nem tulajdon átruházás, és nem biztosít állandó lakhatási jogot, csupán a gyermekek jólétének átmeneti védelmét szolgálja.

Mi van akkor, ha a villa közös tulajdonban van?

Amennyiben az ingatlan a házaspár mindkét tagjának nevére van bejegyezve, akkor a tulajdonosi jogok megoszlanak a tulajdoni hányad arányában. Ilyen esetekben bármilyen döntést – például az eladásról vagy az ingatlan felosztásáról – közösen kell meghozniuk, hacsak a bíróság másként nem rendelkezik.

Ilyen helyzetekben gyakori, hogy az egyik fél megvásárolja a másik részét, vagy közösen döntenek az értékesítés mellett, majd megosztják a bevételt a tulajdoni arány szerint.

Pénzügyi hozzájárulás és kártalanítási igény

Amennyiben a feleség – vagy akár a férj – pénzügyi hozzájárulást nyújtott az ingatlanhoz (például fizette a részleteket, biztosította az előleget, vagy más módon fedezte a költségeket), ám a neve nem szerepel a tulajdoni lapon, akkor lehetősége van bírósági úton visszakövetelni a ráeső részt.

Ez nem automatikus, és nem változtatja meg a tulajdonjogot, de lehetővé teheti, hogy az illető visszakapja a befektetett összeget. Ehhez azonban dokumentált bizonyítékokra, például banki átutalásokra, közös szerződésekre vagy tanúk vallomására lehet szükség.

Mit érdemes tenni hasonló helyzetben?

A válás, különösen akkor, ha közös gyermekek is érintettek, érzelmileg rendkívül megterhelő. Az ilyen helyzetekben érdemes a jogi érdekek védelme érdekében minél előbb tapasztalt, az UAE ingatlanjogában jártas ügyvéd segítségét kérni. Fontos, hogy minden pénzügyi hozzájárulást dokumentáljunk, és lehetőség szerint már a házasság ideje alatt egyértelműen szabályozzuk az ingatlannal kapcsolatos tulajdonjogokat – akár szerződéses formában is.

Emellett nem árt előrelátónak lenni. Sokan választják az úgynevezett házassági szerződés (prenup) vagy együttélési megállapodás (cohabitation agreement) megkötését, amely az esetleges válás esetén előre meghatározza, hogyan történik az ingatlan és más vagyonelemek felosztása. Bár az ilyen dokumentumok nem mindig kötelező érvényűek Dubai bíróságai előtt, segíthetik az igazságos döntéshozatalt.

Összegzés

A dubai ingatlanpiac stabil jogi alapokon nyugszik, és a tulajdonjogot kizárólag a Dubai Land Department által kiállított tulajdoni lap határozza meg. Válás esetén ez a tulajdoni bejegyzés lesz a kiindulópont minden jogi eljárásnál. Ha az egyik fél nem szerepel a tulajdoni lapon, akkor nincs automatikus jogcíme az ingatlan használatára vagy birtoklására – még akkor sem, ha éveken át közösen lakták. Ugyanakkor a gyermekek érdekeit a bíróság elsődlegesnek tekinti, és ennek alapján ideiglenes lakhatási jogot biztosíthat a nem tulajdonos szülőnek.

A legfontosabb tanulság, hogy a jogi rendezettség és az előrelátás mindennél fontosabb – különösen akkor, ha egy külföldi család hosszabb távon él és épít életet Dubaiban.

(A cikk forrása Dubai Land Department (DLD) szabályozása alapján.)