Jogi lépések a késlekedő dubai fejlesztők ellen

Ingatlanvásárlás Dubai-ban: mit tehetsz, ha csúszik az átadás?

Az off-plan, azaz előértékesítésben kínált ingatlanok vásárlása évek óta népszerű lehetőség Dubai-ban, különösen azok számára, akik kedvezőbb áron szeretnének belépni az emírség dinamikusan fejlődő ingatlanpiacára. Ugyanakkor a vásárlók gyakran találkoznak egy-egy olyan fejlesztői késedelemmel, amely megkérdőjelezi a projekt időben történő befejezését. Ilyen helyzetben felmerül a kérdés: milyen jogi védelmet élvez a vevő Dubaiban?

Az adásvételi szerződés szerepe

Az off-plan ingatlanvásárlás alapja minden esetben egy hivatalos Adásvételi Szerződés (SPA), amely részletesen rögzíti a tranzakció feltételeit. Ebbe beletartozik az ingatlan pontos leírása, a vételár, a fizetési ütemezés, a tervezett befejezési dátum, valamint az esetleges késedelem esetére szóló kártérítési rendelkezések. A szerződés kitérhet továbbá vis maior esetekre, valamint a jogvita esetén alkalmazandó joghatóságra is – amely jellemzően Dubai bíróságaira utal.

A felek közötti jogviszonyt tehát mindenekelőtt ez a dokumentum szabályozza, és a benne foglaltakat a feleknek jóhiszeműen kell teljesíteniük. Ez az Egyesült Arab Emírségek Polgári Törvénykönyvének 246. cikk (1) bekezdése alapján is elvárás: „A szerződést a benne foglalt rendelkezések szerint, a jóhiszeműség követelményeinek megfelelően kell teljesíteni.”

Mi történik szerződésszegés esetén?

Amennyiben a fejlesztő nem tartja magát a vállalt határidőhöz vagy más módon megszegi a szerződésben vállalt kötelezettségeit, a vevő jogosult lehet kártérítést követelni – vagy a szerződés alapján, vagy pedig a bíróság döntése nyomán. A törvény 295. cikke értelmében a kártérítés pénzbeli formában történik, de különleges esetekben a bíróság elrendelheti a szerződés eredeti állapotának helyreállítását, vagy más, konkrét cselekvést is elrendelhet, amely orvosolja a sérelmet.

Ez a jogi keretrendszer a vevő számára valódi biztosítékot nyújt, hogy amennyiben a projekt késlekedik, vagy ellehetetlenül, nem marad védelem nélkül.

Pereskedés előtt: békés megoldás a Dubai Land Departmentnél

Mielőtt azonban a felek bíróság elé vinnék az ügyet, érdemes első lépésként a Dubai Land Department (DLD) felé fordulni. A hivatal feladatai közé tartozik, hogy a fejlesztő és a vevő közötti vitás ügyekben közvetítsen és – ha lehetséges – békés rendezésre bírja a feleket.

A DLD akár írásos megállapodás formájában is rögzítheti a kompromisszumot, amely a felek aláírását követően hivatalos és kötelező érvényű dokumentummá válik. Az ilyen egyezségek gyorsabb és költséghatékonyabb megoldást jelenthetnek, mint a bírósági eljárás.

A DLD jogosítványai

Ha a DLD megalapozottnak látja a vásárló panaszát, és úgy ítéli meg, hogy a fejlesztő megsértette a szerződés vagy az emírség hatályos jogszabályainak rendelkezéseit, hivatalos jelentést készíthet, és azt az illetékes hatóságok felé továbbíthatja kivizsgálás céljából. Ez jelentős nyomást gyakorolhat a fejlesztőre, aki ezután jogi felelősséggel tartozik a megállapított mulasztásokért.

Ez a lehetőség különösen fontos azok számára, akik nem szeretnének vagy nem tudnak azonnal bírósághoz fordulni, de mégis hivatalos lépéseket tennének érdekeik védelmében.

A vis maior fogalma

Természetesen előfordulhat, hogy a fejlesztő valós és elháríthatatlan okok miatt nem tudja időben teljesíteni a projektet. Ezeket az eseteket a jog vis maior, azaz elháríthatatlan események körébe sorolja – például természeti katasztrófák, háborús események vagy más, kívülálló tényezők.

Ilyenkor a fejlesztő hivatkozhat arra, hogy nem tudta befejezni a projektet rajta kívül álló okokból, és ez esetben mentesülhet a kártérítési kötelezettség alól – de ezt minden esetben bizonyítania kell az illetékes hatóság vagy bíróság előtt.

A peres út lehetősége

Amennyiben a békés megállapodás nem vezet eredményre, vagy a vevő nem kíván a DLD-n keresztül eljárni, közvetlenül a Dubai illetékes bíróságaihoz is fordulhat. Ilyenkor a bíróság ítélkezik a kártérítési igény jogosságáról, és dönthet pénzbeli kártérítésről, illetve más, helyreállító intézkedésekről.

Az ilyen perek esetén különösen fontos, hogy a vevő minden rendelkezésre álló dokumentumot – szerződés, levelezés, fizetési bizonylatok, fejlesztői kommunikáció – megfelelően összegyűjtsön és bemutasson a bíróságnak.

Mire érdemes odafigyelni off-plan vásárlás előtt?

A jogi védelem megléte ellenére érdemes óvatosnak lenni és előrelátó döntéseket hozni már a vásárlás kezdeti szakaszában. Fontos, hogy megbízható, engedéllyel rendelkező fejlesztőt válasszunk, akinek van múltja és referenciája Dubaiban. Érdemes utánajárni, milyen projekteket vitt korábban sikerre, illetve mik voltak az átadási tapasztalatok más vásárlók részéről.

Ugyanígy érdemes figyelmet fordítani az SPA részletes átolvasására, jogi tanácsadás igénybevételére, és a fizetési ütemezés pontos megértésére – hiszen a fizetések ütemezése gyakran nem az elkészült épület arányához, hanem a fejlesztői állításokhoz van kötve.

Összegzés

Dubai ingatlanpiaca rendkívül dinamikus, és rengeteg lehetőséget kínál mind befektetők, mind leendő lakástulajdonosok számára. Ugyanakkor az off-plan vásárlások esetén reális kockázatokkal is számolni kell, különösen, ha a fejlesztő nem teljesíti vállalásait.

A vásárlók szerencsére nem maradnak jogi védelem nélkül: az SPA és az emírség törvényi háttere biztosítja a lehetőséget a kártérítésre, jogorvoslatra, és a DLD is rendelkezésre áll, hogy békés rendezést próbáljon elérni. Mindez azonban csak akkor működik hatékonyan, ha a vásárló tájékozott, körültekintő, és megfelelően dokumentálja a teljes folyamatot az első lépéstől az utolsó fizetésig.

(A cikk forrása Egyesült Arab Emírségek polgári jogi tranzakcióiról szóló törvény alapján.)