Dubai kereskedelmi bérleti index hatása a piacra
Bérlők olcsóbb területekre költöznek és hosszú távú bérleti szerződéseket kötnek a kereskedelmi bérleti index bevezetése előtt
Dubai kereskedelmi ingatlanpiaca jelentős átalakuláson megy keresztül a kereskedelmi bérleti index közelgő bevezetése miatt. Sok bérlő igyekszik megelőzni a várható áremelkedéseket, miközben a bérbeadók már most emelik a bérleti díjakat, különösen a keresett területeken. Az új index célja, hogy a Dubai Land Department (DLD) segítségével átláthatóbbá tegye a piacot, és pontosabb értékbecslést biztosítson a bérlők számára.
A Dubai Land Department a hónap elején már elindította az okos lakossági bérleti indexet, amely mesterséges intelligenciára épül, és igazságosabb, pontosabb értékbecslést kínál. Ez hamarosan a kereskedelmi ingatlanpiacra is kiterjed, és számos változást hoz. A piacvezetők szerint a bérbeadók jelenleg magasabb bázisértékeket próbálnak elérni a kereskedelmi bérleti díjakban, hogy az index bevezetése után kedvezőbb pozícióból induljanak. Ez a tendencia különösen a prémium (Grade A) irodaterületeken figyelhető meg, ahol a korlátozott kínálat és a magas kereslet miatt már most is jelentős áremelkedés tapasztalható.
A Commercial Real Estate Consultants (CRC) ügyvezető igazgatója szerint a bérbeadók emellett nagy hangsúlyt fektetnek az ingatlanok korszerűsítésére és fenntarthatóbbá tételére, hogy vonzóbbá váljanak a magasabb értékű bérlők számára.
Bérlők stratégiái: Olcsóbb helyek, kisebb irodák, rugalmas szerződések
A bérlők különböző stratégiákat alkalmaznak, hogy alkalmazkodjanak a piac változásaihoz. Az alábbi megoldások váltak jellemzővé:
1. Átköltözés olcsóbb területekre: Sok cég kevésbé keresett városrészekbe költözik, hogy csökkentse a költségeket.
2. Hosszú távú szerződések kötése: Több bérlő előre újratárgyalja és megújítja bérleti szerződését, hogy rögzítse a jelenlegi díjakat, és elkerülje a jövőbeni ingadozásokat.
3. Rugalmas fizetési feltételek kérése: A bérlők igyekeznek javítani pénzforgalmukat, például részletekben történő fizetéssel.
4. Irodaterület csökkentése vagy közösségi irodák választása: A kisebb irodákra való áttérés, vagy a co-working megoldások keresése szintén egyre népszerűbb.
A kereskedelmi ingatlanpiac növekedése és kihívásai
2024-ben Dubai kereskedelmi ingatlanpiaca kiemelkedő eredményeket ért el, 9,038 tranzakcióval, ami éves szinten 24%-os növekedést jelentett. A tranzakciók összértéke elérte a 90,1 milliárd dirhamot, ami 11%-os növekedés az előző évhez képest. Azonban a prémium irodaterületek hiánya továbbra is jelentős kihívás.
A legnagyobb hiány a Grade A kategóriájú irodákban mutatkozik, ahol a foglaltsági arány 95% felett van olyan kulcslokációkban, mint a DIFC, Downtown Dubai, Business Bay és Sheikh Zayed Road. Bár több mint 9 millió négyzetméternyi új irodaterület várható 2028-ig, beleértve a Tecom Innovation Hub 2. fázisát, az Al Wasl Tower-t és a DIFC 2.0-t, a jelenlegi kereslet jelentősen meghaladja a kínálatot.
A fenntarthatóság és prémium irodák iránti kereslet növekedése
A fenntartható és prémium kategóriájú irodaterületek iránti kereslet egyértelműen növekszik. Ez a trend különösen a nemzetközi vállalatok és regionális cégek bővülése miatt vált hangsúlyossá, amelyek magasabb minőségű, modern irodákat keresnek.
A piac reagál a változásokra, hiszen több új, prémium kategóriájú kereskedelmi projekt jelent meg, például a The One by Prestige One vagy a Capital One. Ezek célja, hogy kielégítsék a prémium kategóriák iránti növekvő keresletet, miközben tovább növelik a versenyt a bérbeadók között.
Mit várhatunk a jövőben?
A kereskedelmi bérleti index bevezetése jelentős hatással lesz a piacra, hiszen átláthatóbbá teszi az árképzést, és igazságosabb feltételeket teremt a bérlők és a bérbeadók számára. Ugyanakkor az index várhatóan fenntartja a nyomást a prémium területek bérleti díjain, különösen a Grade A kategóriában.
Az új irodaprojektek bevezetése és a piaci szabályozások kombinációja egy dinamikusan változó, de hosszú távon stabilizálódó kereskedelmi ingatlanpiacot ígér Dubai-ban. A bérlők számára azonban most van itt az ideje, hogy cselekedjenek: vagy rögzítsék a jelenlegi bérleti díjakat hosszú távú szerződésekkel, vagy fontolják meg a költséghatékonyabb megoldások keresését.
