A hároméves bérleti védelem szabályai Sharjah területén

Bérleti díj emelés Sharjah-ban: Mikor jogos, és mikor nem?

Az Egyesült Arab Emírségek egyik legdinamikusabban fejlődő városállama, Sharjah, sok lakos számára jelent hosszú távú otthont. A bérelt ingatlanban élők közül sokan évtizedes bérleti szerződéssel rendelkeznek, amely biztonságot nyújtott számukra az évek során. Azonban az elmúlt időszakban egyre több lakó tapasztal váratlan vagy rendszeres bérleti díj-emelést, amely sok kérdést vet fel a jogszerűséggel kapcsolatban.

A következőkben bemutatjuk, mik a Sharjah emírségre vonatkozó jogszabályok a bérleti díjak emelésére vonatkozóan, milyen jogai vannak a bérlőknek, és mit lehet tenni, ha egy bérbeadó a törvény ellenére megemeli az árat.

A hároméves szabály: mit mond a törvény?

2024-ben Sharjah elfogadta az 5. számú törvényt az ingatlanbérlés szabályozására, amely egyértelműen lefekteti a bérleti díj emelésének feltételeit. A törvény 16. cikkelye értelmében:

1. A bérbeadó nem emelheti meg a bérleti díjat három éven belül attól a naptól számítva, amikor a bérleti viszony megkezdődött – kivéve, ha a bérlő és a bérbeadó közösen másban állapodnak meg.

2. Ha a bérlő elfogadja a díjemelést a hároméves időszakon belül, a bérbeadó ezt követően újabb két évig nem emelhet újból árat.

3. A hároméves, illetve két éves időszak lejártával a bérleti díj csak a “méltányos piaci ár” alapján módosítható, amelyet a végrehajtási szabályzat határoz meg.

Ez azt jelenti, hogy jogszabály írja elő a stabilitást a bérleti díjak terén, így védelmet biztosít a bérlőknek a gyakori emelésekkel szemben.

Mit tehet a bérlő, ha a bérbeadó nem tartja be a szabályokat?

Ha egy bérbeadó figyelmen kívül hagyja a törvényt, és három éven belül, illetve az emelést követő két éven belül újra megpróbálja felemelni a bérleti díjat, a bérlő jogosult panaszt tenni.

A következő lépéseket érdemes mérlegelni:

Kommunikáció a bérbeadóval: Először célszerű írásban felvenni a kapcsolatot a bérbeadóval, és hivatkozni a 2024-es 5. számú törvényre. Elképzelhető, hogy a bérbeadó nem volt tisztában a jogszabály részleteivel.

Békés megállapodás keresése: Ha a bérbeadó hajlandó tárgyalni, egy új szerződéses feltételben is megegyezhetnek, amely tiszteletben tartja a vonatkozó jogszabályt.

Panasztétel a Sharjah-i Bérleti Viták Rendezési Központjánál: Ha a megegyezés nem jár sikerrel, a bérlő jogi útra léphet, és bejelentheti az esetet a Sharjah Rental Dispute Centernél, amely a hasonló ügyekben illetékes hatóság.

Fontos tudnivalók bérlőknek

Sharjah azon kevés emírségek egyike, ahol ilyen egyértelmű és részletes szabályozás létezik a bérleti díjak emelésére vonatkozóan. Míg például Dubaiban egy dinamikus értékelési rendszer (RERA rental index) alapján számítják ki a megengedhető emelést, addig Sharjah fix időszakokat határoz meg, amelyek alatt a bérleti díj változatlan kell maradjon – kivéve közös megállapodás esetén.

Ez a szabályozás különösen előnyös azon bérlők számára, akik hosszú távon terveznek a városban maradni, és nem szeretnének évente újabb és újabb kiadásokkal szembesülni.

Hogyan értelmezzük a „méltányos piaci árat”?

A törvény nem enged szabad kezet a bérbeadóknak a hároméves, illetve kétszer két éves ciklus után sem. A bérleti díjat ekkor sem lehet önkényesen megemelni, csupán az adott lakás mérete, elhelyezkedése, állapota és a környék piaci viszonyai alapján meghatározott „fair rent” érték mentén.

A végrehajtási szabályzat részletezi, hogyan kell ezt kiszámítani, és gyakran a Sharjah önkormányzata által működtetett hivatalos platformokon lehet információt szerezni a piaci összehasonlító árakról.

Mi történik, ha a bérlő aláírja az új szerződést?

Fontos tudni, hogy ha a bérlő – akárcsak nyomás hatására is – aláírja az új, megemelt bérleti díjat tartalmazó szerződést, azzal érvényes megállapodás jön létre. Ebben az esetben már nem lehet a jogsértésre hivatkozni. Ezért mindig javasolt jogi tanácsot kérni a szerződés aláírása előtt, különösen, ha az új feltételek gyanúsak vagy aránytalanok.

Összefoglalás

Sharjah bérleti törvényei egyértelmű szabályokat határoznak meg a bérleti díj emelésének gyakoriságáról és mértékéről. A hároméves védelmi időszak, illetve az ezt követő két év stabilitás a bérlők érdekeit szolgálja, és egyfajta kiszámíthatóságot biztosít a lakhatás terén.

Azok a bérlők, akik úgy érzik, hogy jogaik sérültek, jogi útra léphetnek, és panaszt tehetnek a Sharjah Rental Dispute Centernél. Ugyanakkor fontos az is, hogy a bérlők tájékozottak legyenek, és mindig ellenőrizzék, milyen szerződést írnak alá. Egy aláírt megállapodás – még ha jogszerűtlenül kínálták is – érvényes lehet, és utólag nehéz rajta változtatni.

A lakhatás biztonsága Sharjahban tehát jogilag jól szabályozott keretek között mozog – a kérdés csak az, hogy a lakók tisztában vannak-e a jogaikkal, és élnek-e vele, amikor szükséges.

(A cikk forrása ingatlan-bérletről szóló 2024. évi 5. törvény 16. bekezdése alapján.)